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住房租赁首个资本市场租购并举支持政策落地

中国基金报 2018-04-26 11:58:53
       财经中国网(www.caicn.com)4月26日讯

  昨天,证监会、住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称《通知》),这意味着住房租赁资产证券化首个资本市场支持租购并举的政策落地。

  这是一年多以来,资产证券化领域推出的第三个落实党中央、国务院重点政策要求的重要文件。据了解,监管层目前已经建立了受理、审核和备案的绿色通道,给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。

  对于已经发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业,在从事承接相关地方住房租赁项目时监管层将会给予优先考虑,通过正向激励手段,鼓励相关企业通过资产证券化的手段继续发行各类住房租赁产品。此外,对于这类企业承接其他住房租赁项目,后续监管层还将出台一系列激励细则。

  1、何为住房租赁资产证券化?

  资产证券化,是指将流动性较差但具有相对稳定的可预期现金收入的资产,通过一定的资产结构安排,对资产中风险与收益要素进行分离与重组,进而转换为在金融市场上可以出售和流通的证券,据以融资(变现)的过程。

  而住房租赁ABS的基础资产,就是房屋租赁的债权。目前,我国住房租赁资产证券化按是否转让标的物业产权可以分为两大类:转让标的物业产权的权益型类REITs,不转让标的物业产权的非REITs。

  房地产投资信托基金(REITs)在性质上等同于基金,国外绝大多数为公募基金,国内目前仅为私募基金。加上国内外在交易模式、组织架构、税收、法律等方面的差异,故国内现在还没有真正意义上的REITS,只有类REITS。而非REITs绝大部分以未来的租金收益作为证券化的底层资产。

  2、住房租赁资产证券化市场潜力巨大

  2017年10月11日,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”取得深交所“无异议函”,拟发行金额为2.7亿元,国内住房租赁资产证券化破冰。紧接着的半年内,保利、旭辉、碧桂园、越秀等房企的租赁住房类REITs先后获批。

  北大光华REITs课题组2017年底的研究显示,根据链家研究数据,目前中国租赁人口已达1.9亿人,住房租赁市场租金GMV(交易总额)已超过1万亿元;未来10年,中国租赁人口近2.3亿人,租房市场租金GMV将接近3万亿元;到2030年,租赁人口近3亿人,租金GMV将达4.6万亿元。

  对比美国人口仅有3.2亿,但租赁人口超过1亿人,租金GMV超过3万亿元。目前,中国住房租赁市场租金GMV只有美国的三分之一,凭借人口规模和人口结构优势,可以预见中国住房租赁市场发展潜力巨大,前景可期。

  据测算,参考REITs占GDP和股票总市值的比例,中国REITs市值规模在4万亿至12万亿之间。其中租赁住房REITs是REITs一个大的分类。截至2018年一季度,房地产行业资产证券化类产品共发行了81单,融资总规模为1253亿元。业内专业人士推算,截至2018年2月中国租赁住房REITs规模超200亿。

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