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北京住房租金环比上涨2.2%“是谁在抬高房租”

21世纪经济报道 2018-08-16 11:08:06
  财经中国网(www.caicn.com)8月16日讯

  多家机构发布的数据显示,北京住房租金正处在上升通道。北京租赁市场存在房源短缺、供应总量少、供应结构失衡等问题,此外租赁中介机构抢房哄抬房租的消息也引发热议。

  在“房住不炒”的逻辑下,如何实现租赁市场的稳定发展?

  大城市,尤其是北京住房租金走势,最近成为朋友圈刷屏的话题,2018年前7个月,北京链家租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。

  一方面,从供需结构来看,北京政策调整带来的供应暂时性减少,租赁土地尚未形成供应,叠加消费升级下的租赁需求升级,以及高校毕业季带来的需求集中爆发,成为北京近期租金上涨的主要原因。

  另一方面,“中介哄抬房租”的话题也在近期引发热议,应当建立租金价格管控机制,改变住房租赁市场定价混乱的现状,住房租赁供需紧张。

  2018年7月,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%,涨幅较6月份收窄了1.3个百分点,其中,普租的租金均价环比上涨6.2%,公寓的租金均价环比上涨1.4%。

  7月北京每平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%,北京近一月实时每平方米月租金为93.79元,环比上涨1.58%,同比上涨19.78%。

  从区域来看,多家机构数据均显示,东城区、西城区位列租金价格前两位,且每平米月租金均超过了120元,从涨幅来看,数据差异较大,顺义区以10.7%的涨幅居首,东城区则达到了10.5%。

  两区租金分别下滑3.03%和上涨2.76%,“个别数据差异没有必要过度解读。”不同机构统计口径不一样,不同区域的房源、统计样本不一样,在一些房源相对较少的地区,机构的部分数据受少数样本影响较大。

  而在高端市场方面,租金价格同样有所上涨,但涨幅低于全市平均价格,今年上半年,北京市高端公寓平均租金为每平方米每月168元,环比上涨2.2%,同比上涨7.2%。

  多位分析人士指出,北京租赁市场的房源短缺,供应总量不足,同时存在供应结构失衡的问题,从长期来看,北京租金上涨的大趋势不会变。

  短期来看,毕业季租赁需求的集中爆发,也被认为是此轮租金上涨的重要推动因素,半年来北京房价上涨的主要推动力主要有几方面原因。

  一是北京加强租赁市场监管,集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,带来市场房源暂时性的减少。二是居住消费升级下,品质租赁需求增多,引致平均租金上涨。

  三是2017年末开始,外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理,租赁人口向内城转移,中心城区租赁成交占比增多。四是业主预期不断抬高,挂牌价持续上升。

  不过,作为租金上涨的重要限制因素,北京的租金收入比相对稳定,从租金收入比来看,2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%,略高于2015年和2017年,略低于2016年,仍处于30%以内的合理范围。

  中介抢房推波助澜?

  一直以来,住房租赁市场被认为相对更加市场化,是市场竞争、博弈的结果,虽然政府在推动租赁合同的备案,但是因为缺乏行政手段效果并不理想。在政府相对缺位的背景下,租金更多取决于租房市场供需双方的博弈。

  但也有观点指出,目前房租过快上涨的问题在于,随着资本的大量进入,租赁中介机构快速掌握了大量房源并获得定价权,租客在租金博弈的过程中过于弱势。

  这与租赁中介机构的盈利模式有关,对于很多中介公司来说,目前在租赁市场的业务很大部分都是通过低价囤房,包装高价出租,赚的是租金上涨的差价。

  在这样的商业模式下,租赁中介机构被认为“天然”会希望房租价格上涨,这似乎并非个例,一些案例表明,租赁中介机构对租赁成本的控制正在放松。

  7月北京房屋租赁的议价空间进一步收窄,6月降至3.7%,为2017年以来最低水平。8月15日,贝壳研究院院长杨现领撰文回应租赁中介机构“高价拿房”问题称,此类事件更多属于个案。

  杨现领认为,专业化机构有房源供应量更可预期、更稳定,定价更稳定、波动幅度相对更小,同时通过纠正户型错配,能够有效扩大市场供给,因此可以平抑租金涨幅。

  同时,由于专业运营机构的市场占有率仍然十分有限,对市场的正面促进作用很难发挥,住房租赁市场定价混乱、管理缺失的现状并没有得到根本解决。租赁中介机构的成本上涨,最终会转嫁到租客的房租上。

  此前,要实现租赁市场的规范化发展,首要解决的就是价格问题。如何合理规范租赁价格上涨和下移的空间,如何规范相关中介费用、服务费用的收取和定价,都需要政策进一步落实。

  实际上,租金上涨的管控在发达国家已有先例。德国通过《民法典》《租金额度规定法》《出租权利修改法案》等立法渠道,对维护承租人合法权益进行保护,并对一定期限内的最近涨幅做出限制。

  严跃进则呼吁,从“房住不炒”的逻辑看,必须出台租赁市场管控政策,而且要对租赁合同等进行管控,这样才能够实现租赁市场的稳定发展。

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